Ein Eigentümer, der eine Wohnung an der Küste für den Urlaub kauft, erhält bereits im folgenden Herbst einen Bescheid über die Wohnsteuer, den er nicht erwartet hatte. Im Jahr 2024 ist die Wohnsteuer für Zweitwohnungen (THRS) landesweit um 7,1 % gestiegen und beträgt insgesamt 3,2 Milliarden Euro. Die Steuerpolitik für Zweitwohnungen zu verstehen, bedeutet zunächst zu wissen, welche Steuerposten anfallen, wann und in welchen Beträgen.
Besetzungsanzeige: Die administrative Falle, die man nicht verpassen sollte
Bevor man über Beträge spricht, gibt es eine Formalität, die viele Eigentümer in Schwierigkeiten bringt. Seit der Reform muss jeder Eigentümer einer Immobilie die Nutzung seiner Wohnung über den Bereich “Meine Immobilien verwalten” auf impots.gouv.fr melden. Die Frist ist auf den 1. Juli festgelegt, falls es eine Änderung oder eine Erstmeldung gibt.
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Wenn man dies nicht tut oder den Status der Wohnung falsch angibt, kostet das 150 Euro Strafe pro nicht gemeldeter Immobilie. Ab 2026 werden die Sanktionen verschärft: Eine Erhöhung von 10 % wird auf die THRS und die Nebensätze (GEMAPI, spezielle Ausstattungssteuer) angewendet, die im Falle einer absichtlichen Pflichtverletzung auf 40 % steigt.
Seit 2025 müssen auch die nicht-eigentümlichen Bewohner einer Zweitwohnung (Jahresmiete, unentgeltliches Darlehen) die Adresse der Immobilie und die Identität des Eigentümers in ihrer Online-Einkommensteuererklärung angeben. Die Verwaltung vergleicht diese Daten, um die Grundlage der THRS zu verifizieren. Wenn man sich für die Steuerpolitik für Zweitwohnungen interessiert, ist diese deklaratorische Pflicht der erste Reflex, den man integrieren sollte.
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THRS 2024: tatsächliche Berechnung und Zuschlag in angespannten Gebieten
Die Wohnsteuer für Zweitwohnungen basiert auf dem katasterlichen Mietwert der Wohnung, auf den die von der Gemeinde und der interkommunalen Gemeinschaft beschlossenen Sätze angewendet werden. Im Jahr 2024 erreicht die durchschnittliche THRS eines Objekts etwa 1.000 Euro. Die Wohnungen weisen im Durchschnitt einen Betrag auf, der 200 Euro höher ist als der von Häusern.
Der Anstieg von 7,1 % im Jahr 2024 resultiert nicht aus einem Anstieg der Mietwerte. Er wird durch die Erweiterung der Anzahl der Gemeinden, die eine Erhöhung beschließen können, angetrieben. Die Anzahl der berechtigten Gemeinden hat sich verdreifacht, und die Einnahmen aus den Beschlüssen zur Erhöhung sind um 52 % gestiegen.
Wie die kommunale Zuschlagssteuer funktioniert
Die Gemeinden in angespannten Gebieten können einen Zuschlag von bis zu 60 % auf den kommunalen Anteil der THRS erheben. Dieser Zuschlag soll die Beibehaltung von Zweitwohnungen in Gebieten, in denen die Mietnachfrage das Angebot übersteigt, entmutigen. Die Entscheidung liegt beim Gemeinderat: Zwei benachbarte Gemeinden im selben Ballungsraum können sehr unterschiedliche Sätze haben.
Um zu überprüfen, ob Ihre Gemeinde diesen Zuschlag erhebt, konsultieren Sie die steuerlichen Beschlüsse auf der Website der Generaldirektion der öffentlichen Finanzen. Viele Eigentümer entdecken den Zuschlag erst bei Erhalt des Bescheids, weil sie im Vorfeld nicht nachgeprüft haben.
Befreiungen von der Wohnsteuer: die konkreten Fälle, die funktionieren
Es gibt Situationen, in denen die THRS reduziert oder sogar aufgehoben werden kann. Die Bedingungen sind streng, und die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Finanzamt.
- Berufliche Verpflichtung: Wenn Sie in einer Dienstwohnung wohnen und eine Immobilie besitzen, die Sie nicht als Hauptwohnsitz nutzen können, können Sie eine Befreiung beantragen. Der Zusammenhang zwischen beruflicher Verpflichtung und Unmöglichkeit, die Immobilie zu nutzen, muss nachgewiesen werden.
- Wohnung zum Verkauf oder zur Vermietung: Eine leerstehende Immobilie, die auf dem Mietmarkt oder zum Verkauf angeboten wird, kann unter bestimmten Bedingungen von dem Zuschlag befreit werden. Die Gemeinde kann den Nachweis aktiver Bemühungen (Anzeigen, Agenturauftrag) verlangen.
- Touristische Unterkünfte und ländliche Ferienhäuser: Das Finanzgesetz für 2026 sieht ab 2027 eine vollständige Befreiung von der THRS für ländliche Ferienhäuser vor und eine Ausweitung der Befreiungen auf touristische Unterkünfte in allen Gemeinden, nicht nur in Berggebieten.
Diese Befreiungen sind nie automatisch. Der Antrag wird beim zuständigen Finanzamt für die Immobilie eingereicht, mit entsprechenden Nachweisen.
Profil der THRS-Steuerzahler: Wer zahlt wirklich
Die Daten der DGFiP für 2024 zeigen ein ausgeprägtes Steuerprofil. 35 % der Haushalte, die zur THRS beitragen, gehören zu den 10 % der reichsten. Einige der ärmsten Haushalte sind ebenfalls betroffen, insbesondere diejenigen, die ein Familienvermögen in einer ländlichen Gemeinde geerbt haben.
Im Durchschnitt wohnen 25 % der Bewohner von Zweitwohnungen hauptsächlich im selben Departement wie ihre Immobilie. Die Streuung zwischen den Departements ist stark: In einigen touristischen Gebieten übersteigt der Anteil der Eigentümer, die im Ausland wohnen, 10 %. Diese im Ausland lebenden Personen sind weiterhin zur Zahlung der THRS nach denselben Regeln verpflichtet, mit einem Bescheid, der an ihre deklarierte steuerliche Adresse gesendet wird.
Grundsteuer als Ergänzung
Manchmal wird vergessen, dass die Zweitwohnung auch eine Grundsteuer generiert, die vom Eigentümer unabhängig vom Nutzungsstatus zu zahlen ist. THRS und Grundsteuer kumulieren sich, was in Gemeinden mit hohen Sätzen eine erhebliche Steuerlast darstellen kann. Im Gegensatz zur Wohnsteuer gibt es für die Grundsteuer keine Befreiung, die mit dem Status der Zweitwohnung verbunden ist.
Die steuerliche Belastung einer Zweitwohnung beschränkt sich nicht auf eine einzige Steuer. Besetzungsanzeige, THRS, eventueller Zuschlag, Grundsteuer: Jeder Posten hat seine eigenen Regeln und Fristen. Der erste Reflex bleibt, die Situation Ihrer Gemeinde zu überprüfen und Ihre Erklärungen aktuell zu halten, insbesondere angesichts der ab 2026 vorgesehenen Verschärfung der Sanktionen.