Un propriétaire qui achète un appartement sur la côte pour les vacances reçoit, dès l’automne suivant, un avis de taxe d’habitation qu’il n’avait pas anticipé. En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) a augmenté de 7,1 % au niveau national, pour atteindre un total de 3,2 milliards d’euros. Comprendre la fiscalité des résidences secondaires, c’est d’abord savoir quels postes fiscaux tombent, quand, et sur quels montants.
Déclaration d’occupation : le piège administratif à ne pas rater
Avant même de parler de montant, il y a une formalité qui coince beaucoup de propriétaires. Depuis la réforme, chaque détenteur d’un bien immobilier doit déclarer l’occupation de son logement via la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. La date limite est fixée au 1er juillet en cas de changement ou de première déclaration.
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Ne pas le faire, ou mal renseigner le statut du logement, coûte 150 euros d’amende par bien non déclaré. À compter de 2026, les sanctions se durcissent : une majoration de 10 % s’appliquera sur la THRS et les taxes annexes (GEMAPI, taxe spéciale d’équipement), portée à 40 % en cas de manquement délibéré.
Depuis 2025, les occupants non propriétaires d’une résidence secondaire (location à l’année, prêt gratuit) doivent aussi indiquer l’adresse du bien et l’identité du propriétaire dans leur déclaration de revenus en ligne. L’administration croise ces données pour fiabiliser l’assiette de la THRS. Quand on s’intéresse à la fiscalité des résidences secondaires, cette obligation déclarative est le premier réflexe à intégrer.
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THRS en 2024 : calcul réel et surtaxe dans les zones tendues
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle on applique les taux votés par la commune et l’intercommunalité. En 2024, la THRS moyenne d’un local atteint environ 1 000 euros. Les appartements affichent en moyenne un montant supérieur de 200 euros par rapport aux maisons.
La hausse de 7,1 % en 2024 ne vient pas d’une explosion des valeurs locatives. Elle est tirée par l’élargissement du nombre de communes pouvant voter une majoration. Le nombre de communes éligibles a triplé, et les recettes liées aux délibérations de majoration ont bondi de 52 %.
Comment fonctionne la surtaxe communale
Les communes situées en zone tendue peuvent appliquer une surtaxe allant jusqu’à 60 % de la part communale de la THRS. Cette surtaxe vise à décourager la détention de logements secondaires dans des secteurs où la demande locative dépasse l’offre. La décision relève du conseil municipal : deux communes voisines dans la même agglomération peuvent avoir des taux très différents.
Pour vérifier si votre commune applique cette majoration, consultez les délibérations fiscales sur le site de la direction générale des finances publiques. On constate que beaucoup de propriétaires découvrent la surtaxe à la réception de l’avis, faute d’avoir vérifié en amont.
Exonérations de taxe d’habitation : les cas concrets qui fonctionnent
Il existe des situations où la THRS peut être allégée, voire supprimée. Les conditions sont strictes, et les retours varient sur ce point selon les centres des impôts.
- Obligation professionnelle : si vous résidez dans un logement de fonction et conservez un bien que vous ne pouvez pas occuper à titre principal, vous pouvez demander une exonération. Le lien entre contrainte professionnelle et impossibilité d’occuper le bien doit être démontré.
- Logement mis en vente ou en location : un bien vacant proposé sur le marché locatif ou à la vente peut, sous conditions, échapper à la surtaxe. La commune peut exiger la preuve de démarches actives (annonces, mandat d’agence).
- Meublés de tourisme et gîtes ruraux : la loi de finances pour 2026 a prévu une exonération totale de THRS pour les gîtes ruraux à partir de 2027 et une extension des exonérations aux meublés de tourisme dans toutes les communes, pas uniquement les zones de montagne.
Ces exonérations ne sont jamais automatiques. On dépose la demande auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien, avec justificatifs à l’appui.
Profil des contribuables THRS : qui paie vraiment
Les données de la DGFiP pour 2024 montrent un profil fiscal marqué. 35 % des foyers contribuables à la THRS appartiennent aux 10 % les plus riches. Certains foyers parmi les plus modestes sont aussi concernés, notamment ceux qui ont hérité d’un bien familial dans une commune rurale.
En moyenne, 25 % des occupants de résidences secondaires résident à titre principal dans le même département que leur bien. La dispersion entre départements est forte : dans certains territoires touristiques, la part de propriétaires résidant à l’étranger dépasse 10 %. Ces résidents hors France restent redevables de la THRS selon les mêmes règles, avec un avis envoyé à leur adresse fiscale déclarée.
Taxe foncière en complément
On l’oublie parfois, mais la résidence secondaire génère aussi une taxe foncière, due par le propriétaire quel que soit le statut d’occupation. THRS et taxe foncière se cumulent, ce qui peut représenter un poste fiscal lourd dans les communes à taux élevés. Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière ne bénéficie d’aucune exonération liée au statut de résidence secondaire.
La facture fiscale d’une résidence secondaire ne se résume pas à un seul impôt. Déclaration d’occupation, THRS, surtaxe éventuelle, taxe foncière : chaque poste a ses propres règles et ses propres délais. Le premier réflexe reste de vérifier la situation de votre commune et de tenir à jour vos déclarations, surtout avec le durcissement des sanctions prévu dès 2026.