Un proprietario che acquista un appartamento sulla costa per le vacanze riceve, dall’autunno successivo, un avviso di tassa di abitazione che non aveva previsto. Nel 2024, la tassa di abitazione sulle seconde case (THRS) è aumentata del 7,1 % a livello nazionale, raggiungendo un totale di 3,2 miliardi di euro. Comprendere la fiscalità delle seconde case significa innanzitutto sapere quali sono i tributi che scattano, quando e su quali importi.
Dichiarazione di occupazione: il tranello amministrativo da non perdere
Prima ancora di parlare di importo, c’è una formalità che blocca molti proprietari. Dalla riforma, ogni titolare di un immobile deve dichiarare l’occupazione della propria abitazione tramite la sezione “Gestire i miei beni immobili” su impots.gouv.fr. La scadenza è fissata al 1° luglio in caso di cambiamento o prima dichiarazione.
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Non farlo, o fornire in modo errato lo stato dell’abitazione, costa 150 euro di multa per ogni bene non dichiarato. A partire dal 2026, le sanzioni si inaspriscono: un aumento del 10 % si applicherà sulla THRS e sulle tasse accessorie (GEMAPI, tassa speciale di attrezzatura), portato al 40 % in caso di violazione deliberata.
Dal 2025, gli occupanti non proprietari di una seconda casa (affitto annuale, prestito gratuito) devono anche indicare l’indirizzo del bene e l’identità del proprietario nella loro dichiarazione dei redditi online. L’amministrazione incrocia questi dati per rendere più affidabile la base della THRS. Quando ci si interessa a la fiscalità delle seconde case, questo obbligo dichiarativo è il primo riflesso da integrare.
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THRS nel 2024: calcolo reale e sovratassa nelle zone tese
La tassa di abitazione sulle seconde case si basa sul valore locativo catastale dell’abitazione, al quale si applicano le aliquote votate dal comune e dall’intercomunalità. Nel 2024, la THRS media di un locale raggiunge circa 1.000 euro. Gli appartamenti mostrano in media un importo superiore di 200 euro rispetto alle case.
L’aumento del 7,1 % nel 2024 non deriva da un’esplosione dei valori locativi. È trainato dall’allargamento del numero di comuni che possono votare un aumento. Il numero di comuni eleggibili è triplicato, e le entrate legate alle delibere di aumento sono balzate del 52 %.
Come funziona la sovratassa comunale
I comuni situati in zona tesa possono applicare una sovratassa fino al 60 % della parte comunale della THRS. Questa sovratassa mira a scoraggiare il possesso di abitazioni secondarie in settori dove la domanda locativa supera l’offerta. La decisione spetta al consiglio comunale: due comuni vicini nella stessa agglomerazione possono avere aliquote molto diverse.
Per verificare se il tuo comune applica questo aumento, consulta le delibere fiscali sul sito della direzione generale delle finanze pubbliche. Si osserva che molti proprietari scoprono la sovratassa al ricevimento dell’avviso, per non aver verificato in anticipo.
Esenzioni dalla tassa di abitazione: i casi concreti che funzionano
Esistono situazioni in cui la THRS può essere ridotta o addirittura annullata. Le condizioni sono rigorose e i riscontri variano su questo punto a seconda dei centri delle imposte.
- Obbligo professionale: se risiedi in un’abitazione di servizio e possiedi un bene che non puoi occupare a titolo principale, puoi richiedere un’esenzione. Il legame tra vincolo professionale e impossibilità di occupare il bene deve essere dimostrato.
- Abitazione messa in vendita o in affitto: un bene vacante proposto sul mercato locativo o in vendita può, a determinate condizioni, sfuggire alla sovratassa. Il comune può richiedere la prova di azioni attive (annunci, mandato d’agenzia).
- Immobili turistici e agriturismi: la legge di bilancio per il 2026 ha previsto un’esenzione totale dalla THRS per gli agriturismi a partire dal 2027 e un’estensione delle esenzioni agli immobili turistici in tutti i comuni, non solo nelle zone montane.
Queste esenzioni non sono mai automatiche. Si presenta la richiesta presso il centro delle finanze pubbliche cui fa riferimento il bene, con documentazione a supporto.
Profilo dei contribuenti THRS: chi paga davvero
I dati della DGFiP per il 2024 mostrano un profilo fiscale marcato. Il 35 % delle famiglie contribuenti alla THRS appartiene al 10 % più ricco. Alcune famiglie tra le più modeste sono anch’esse interessate, in particolare quelle che hanno ereditato un bene familiare in un comune rurale.
In media, il 25 % degli occupanti di seconde case risiede a titolo principale nello stesso dipartimento del proprio bene. La dispersione tra i dipartimenti è forte: in alcuni territori turistici, la quota di proprietari residenti all’estero supera il 10 %. Questi residenti fuori dalla Francia rimangono soggetti alla THRS secondo le stesse regole, con un avviso inviato al loro indirizzo fiscale dichiarato.
Tassa fondiaria in aggiunta
A volte ce ne dimentichiamo, ma la seconda casa genera anche una tassa fondiaria, dovuta dal proprietario indipendentemente dallo stato di occupazione. THRS e tassa fondiaria si cumulano, il che può rappresentare un onere fiscale pesante nei comuni con aliquote elevate. A differenza della tassa di abitazione, la tassa fondiaria non beneficia di alcuna esenzione legata allo stato di seconda casa.
La fattura fiscale di una seconda casa non si riassume in un solo tributo. Dichiarazione di occupazione, THRS, eventuale sovratassa, tassa fondiaria: ogni voce ha le proprie regole e scadenze. Il primo riflesso rimane quello di verificare la situazione del tuo comune e di tenere aggiornate le tue dichiarazioni, soprattutto con l’inasprimento delle sanzioni previsto a partire dal 2026.