Um proprietário que compra um apartamento na costa para as férias recebe, no outono seguinte, um aviso de imposto sobre a habitação que não havia antecipado. Em 2024, o imposto sobre a habitação das residências secundárias (THRS) aumentou em 7,1% a nível nacional, totalizando 3,2 bilhões de euros. Compreender a fiscalidade das residências secundárias é, antes de tudo, saber quais impostos incidem, quando e sobre quais montantes.
Declaração de ocupação: a armadilha administrativa a não perder
Antes mesmo de falar sobre montantes, há uma formalidade que atrapalha muitos proprietários. Desde a reforma, cada detentor de um imóvel deve declarar a ocupação de sua residência através da seção “Gerenciar meus bens imobiliários” em impots.gouv.fr. O prazo é fixado para 1º de julho em caso de mudança ou primeira declaração.
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Não fazê-lo, ou informar incorretamente o status da residência, custa 150 euros de multa por imóvel não declarado. A partir de 2026, as sanções se tornam mais severas: uma majoração de 10% será aplicada sobre a THRS e os impostos anexos (GEMAPI, imposto especial de equipamento), aumentando para 40% em caso de descumprimento deliberado.
Desde 2025, os ocupantes não proprietários de uma residência secundária (aluguel anual, empréstimo gratuito) também devem indicar o endereço do imóvel e a identidade do proprietário em sua declaração de impostos online. A administração cruza esses dados para validar a base de cálculo da THRS. Quando se está interessado em a fiscalidade das residências secundárias, essa obrigação declarativa é o primeiro reflexo a integrar.
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THRS em 2024: cálculo real e sobretaxa nas áreas tensionadas
O imposto sobre a habitação das residências secundárias baseia-se no valor locativo cadastral do imóvel, ao qual se aplicam as taxas votadas pela comuna e pela intercomunalidade. Em 2024, a THRS média de um local atinge cerca de 1.000 euros. Os apartamentos apresentam, em média, um valor superior de 200 euros em relação às casas.
O aumento de 7,1% em 2024 não resulta de uma explosão dos valores locativos. Ele é impulsionado pela ampliação do número de comunas que podem votar uma majoração. O número de comunas elegíveis triplicou, e as receitas relacionadas às deliberações de majoração aumentaram em 52%.
Como funciona a sobretaxa comunal
As comunas situadas em áreas tensionadas podem aplicar uma surtaxa de até 60% sobre a parte comunal da THRS. Essa sobretaxa visa desencorajar a posse de imóveis secundários em setores onde a demanda locativa supera a oferta. A decisão cabe ao conselho municipal: duas comunas vizinhas na mesma aglomeração podem ter taxas muito diferentes.
Para verificar se sua comuna aplica essa majoração, consulte as deliberações fiscais no site da direção geral das finanças públicas. Observa-se que muitos proprietários descobrem a sobretaxa ao receber o aviso, por não terem verificado anteriormente.
Isenções do imposto sobre a habitação: os casos concretos que funcionam
Existem situações em que a THRS pode ser reduzida ou até mesmo eliminada. As condições são rigorosas, e os retornos variam nesse ponto de acordo com os centros de impostos.
- Obrigação profissional: se você reside em um imóvel de função e mantém um bem que não pode ocupar como principal, pode solicitar uma isenção. A relação entre a obrigação profissional e a impossibilidade de ocupar o bem deve ser demonstrada.
- Imóvel à venda ou para locação: um bem vago oferecido no mercado locativo ou à venda pode, sob certas condições, escapar da sobretaxa. A comuna pode exigir a prova de ações ativas (anúncios, mandato de agência).
- Imóveis mobiliados para turismo e casas rurais: a lei de finanças para 2026 previu uma isenção total de THRS para as casas rurais a partir de 2027 e uma extensão das isenções para imóveis mobiliados para turismo em todas as comunas, não apenas nas áreas montanhosas.
Essas isenções nunca são automáticas. A solicitação deve ser feita junto ao centro das finanças públicas do qual o bem depende, com comprovantes anexados.
Perfil dos contribuintes THRS: quem realmente paga
Os dados da DGFiP para 2024 mostram um perfil fiscal marcado. 35% dos lares contribuintes da THRS pertencem aos 10% mais ricos. Alguns lares entre os mais modestos também são afetados, especialmente aqueles que herdaram um bem familiar em uma comuna rural.
Em média, 25% dos ocupantes de residências secundárias residem como principal no mesmo departamento que seu bem. A dispersão entre departamentos é forte: em alguns territórios turísticos, a parte de proprietários residentes no exterior ultrapassa 10%. Esses residentes fora da França continuam responsáveis pela THRS de acordo com as mesmas regras, com um aviso enviado para seu endereço fiscal declarado.
Imposto sobre a propriedade como complemento
Às vezes esquecemos, mas a residência secundária também gera um imposto sobre a propriedade, devido pelo proprietário, independentemente do status de ocupação. THRS e imposto sobre a propriedade se acumulam, o que pode representar um peso fiscal significativo nas comunas com taxas elevadas. Ao contrário do imposto sobre a habitação, o imposto sobre a propriedade não se beneficia de nenhuma isenção relacionada ao status de residência secundária.
A fatura fiscal de uma residência secundária não se resume a um único imposto. Declaração de ocupação, THRS, eventual sobretaxa, imposto sobre a propriedade: cada item tem suas próprias regras e prazos. O primeiro reflexo continua sendo verificar a situação de sua comuna e manter suas declarações atualizadas, especialmente com o endurecimento das sanções previsto a partir de 2026.