Un propietario que compra un apartamento en la costa para las vacaciones recibe, desde el otoño siguiente, un aviso de impuesto de vivienda que no había anticipado. En 2024, el impuesto de vivienda sobre las residencias secundarias (THRS) ha aumentado un 7,1 % a nivel nacional, alcanzando un total de 3,2 mil millones de euros. Comprender la fiscalidad de las residencias secundarias es, ante todo, saber qué conceptos fiscales se aplican, cuándo, y sobre qué montos.
Declaración de ocupación: la trampa administrativa que no debes perder de vista
Antes incluso de hablar de montos, hay un trámite que complica a muchos propietarios. Desde la reforma, cada titular de un bien inmueble debe declarar la ocupación de su vivienda a través de la sección “Gestionar mis bienes inmuebles” en impots.gouv.fr. La fecha límite está fijada para el 1 de julio en caso de cambio o de primera declaración.
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No hacerlo, o informar incorrectamente el estado de la vivienda, cuesta 150 euros de multa por cada bien no declarado. A partir de 2026, las sanciones se endurecen: se aplicará un recargo del 10 % sobre la THRS y los impuestos anexos (GEMAPI, impuesto especial de equipamiento), que se elevará al 40 % en caso de incumplimiento deliberado.
Desde 2025, los ocupantes no propietarios de una residencia secundaria (alquiler anual, préstamo gratuito) también deben indicar la dirección del bien y la identidad del propietario en su declaración de ingresos en línea. La administración cruza estos datos para verificar la base de la THRS. Cuando se interesa por la fiscalidad de las residencias secundarias, esta obligación declarativa es el primer reflejo a integrar.
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THRS en 2024: cálculo real y recargo en zonas tensionadas
El impuesto de vivienda sobre las residencias secundarias se basa en el valor locativo catastral de la vivienda, al que se aplican las tasas votadas por el municipio y la intercomunalidad. En 2024, la THRS media de un local alcanza aproximadamente 1 000 euros. Los apartamentos presentan en promedio un monto superior de 200 euros en comparación con las casas.
El aumento del 7,1 % en 2024 no proviene de una explosión de los valores locativos. Se debe a la ampliación del número de municipios que pueden votar un recargo. El número de municipios elegibles se ha triplicado, y los ingresos relacionados con las deliberaciones de recargo han aumentado un 52 %.
Cómo funciona el recargo municipal
Los municipios situados en zona tensionada pueden aplicar un recargo de hasta el 60 % de la parte municipal de la THRS. Este recargo tiene como objetivo desincentivar la tenencia de viviendas secundarias en sectores donde la demanda locativa supera la oferta. La decisión corresponde al consejo municipal: dos municipios vecinos en la misma aglomeración pueden tener tasas muy diferentes.
Para verificar si su municipio aplica este recargo, consulte las deliberaciones fiscales en el sitio de la dirección general de finanzas públicas. Se observa que muchos propietarios descubren el recargo al recibir el aviso, por no haber verificado previamente.
Exoneraciones del impuesto de vivienda: los casos concretos que funcionan
Existen situaciones en las que la THRS puede ser reducida o incluso eliminada. Las condiciones son estrictas, y los resultados varían en este punto según los centros de impuestos.
- Obligación profesional: si reside en una vivienda de función y conserva un bien que no puede ocupar como principal, puede solicitar una exoneración. Debe demostrarse el vínculo entre la obligación profesional y la imposibilidad de ocupar el bien.
- Vivienda en venta o alquiler: un bien vacío ofrecido en el mercado locativo o a la venta puede, bajo ciertas condiciones, escapar al recargo. El municipio puede exigir prueba de gestiones activas (anuncios, mandato de agencia).
- Alojamientos turísticos y casas rurales: la ley de finanzas para 2026 ha previsto una exoneración total de THRS para las casas rurales a partir de 2027 y una extensión de las exoneraciones a los alojamientos turísticos en todos los municipios, no solo en las zonas de montaña.
Estas exoneraciones nunca son automáticas. Se presenta la solicitud ante el centro de finanzas públicas al que pertenece el bien, con justificantes adjuntos.
Perfil de los contribuyentes THRS: quién paga realmente
Los datos de la DGFiP para 2024 muestran un perfil fiscal marcado. El 35 % de los hogares contribuyentes a la THRS pertenecen al 10 % más rico. Algunos hogares entre los más modestos también están afectados, especialmente aquellos que han heredado un bien familiar en un municipio rural.
En promedio, el 25 % de los ocupantes de residencias secundarias residen a título principal en el mismo departamento que su bien. La dispersión entre departamentos es fuerte: en ciertos territorios turísticos, la proporción de propietarios que residen en el extranjero supera el 10 %. Estos residentes fuera de Francia siguen siendo responsables de la THRS según las mismas reglas, con un aviso enviado a su dirección fiscal declarada.
Impuesto sobre bienes inmuebles como complemento
A veces se olvida, pero la residencia secundaria también genera un impuesto sobre bienes inmuebles, que debe pagar el propietario independientemente del estado de ocupación. THRS e impuesto sobre bienes inmuebles se acumulan, lo que puede representar una carga fiscal pesada en los municipios con tasas altas. A diferencia del impuesto de vivienda, el impuesto sobre bienes inmuebles no se beneficia de ninguna exoneración relacionada con el estado de residencia secundaria.
La factura fiscal de una residencia secundaria no se limita a un solo impuesto. Declaración de ocupación, THRS, posible recargo, impuesto sobre bienes inmuebles: cada concepto tiene sus propias reglas y plazos. El primer reflejo sigue siendo verificar la situación de su municipio y mantener actualizadas sus declaraciones, especialmente con el endurecimiento de las sanciones previsto a partir de 2026.