De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode waarin de rente, na meerdere jaren van stijging, stabiliseert zonder terug te keren naar de historisch lage niveaus van 2021. Tegelijkertijd verandert de regelgeving rond het energielabel (DPE) de situatie voor zowel kopers als investeerders.
In deze context vereist een geslaagd vastgoedproject inzicht in meer dan alleen het vinden van de ideale woning: financiering, energie-eisen en juridische afwegingen wegen net zo zwaar als de eerste indruk.
DPE en de planning voor verhuurbaarheid: een criterium om vanaf het begin mee te nemen
In de meeste gidsen voor het kopen van vastgoed wordt het DPE behandeld als een administratieve formaliteit. Dat is een verkeerde inschatting. Sinds 1 januari 2025 voldoen woningen met energielabel G in Europees Frankrijk niet meer aan de eisen voor verhuurbaarheid voor de betreffende huurcontracten. Label F volgt in 2028 en label E in 2034.
Voor een koper die een verhuurinvestering overweegt, veranderen deze deadlines de rendementsberekening. Een appartement met label F dat voor een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden, lijkt misschien een goede deal. Maar als er vóór 2028 energiebesparende renovaties nodig zijn om het te kunnen verhuren, vallen de werkelijke projectkosten hoger uit dan alleen de aankoopprijs.
Een slecht energielabel verhindert de verkoop van de woning niet. Het is wel belangrijk om twee risico’s van elkaar te onderscheiden: het risico van verhuur (na de wettelijke deadline onmogelijk zonder renovaties) en het risico bij doorverkoop (een toekomstige koper zal dezelfde berekening maken). De renovatiekosten in kaart brengen voordat je een bod uitbrengt, is geen optie meer, maar een vereiste.
Verschillende kopers bedingen tegenwoordig een prijsverlaging op basis van het DPE-label van de woning. Door vóór de ondertekening van het voorlopig koopcontract offertes voor renovatiewerkzaamheden op te vragen, kun je de onderhandelingen met concrete argumenten onderbouwen.
Vastgoedfinanciering: waar de bank nog meer op let dan de schuldenlast
Je leencapaciteit berekenen blijft de eerste stap van elk vastgoedproject. De belangrijkste gegevens zijn bekend: netto-inkomen, vaste lasten en een schuldenlast die doorgaans is begrensd op een derde van het inkomen. Maar de beslissing van de bank is ook gebaseerd op minder zichtbare criteria.
Het ‘resterende besteedbare inkomen’ – het bedrag dat overblijft nadat alle lasten zijn betaald, inclusief de maandelijkse aflossing van de lening – weegt zwaar mee bij de beoordeling van de aanvraag.
Een huishouden met een schuldenlast van 30% maar een comfortabel besteedbaar inkomen krijgt de financiering gemakkelijker rond dan een kredietaanvrager met dezelfde schuldenlast maar een krap maandbudget. Voor meer informatie over de vastgoedmarkt en financiering biedt de website Le Terrier De Lily immobilier aanvullende informatie die in deze fase van het project van pas kan komen.
Eigen inbreng heeft rechtstreeks invloed op de voorwaarden van de hypotheek. Een hogere eigen inbreng dan het minimumbedrag dat de bank vraagt (vaak de notariskosten) verlaagt het te lenen bedrag en kan helpen om een gunstigere rente te krijgen. Als je daarentegen al je spaargeld inzet, komt je financiële buffer na de aankoop in gevaar, vooral als er renovaties nodig zijn.
Een hypotheekadviseur kan helpen om de aanbiedingen van verschillende banken te vergelijken. Hoe nuttig dat is, verschilt per profiel: een kredietaanvrager met een eenvoudige aanvraag kan soms net zo goed rechtstreeks bij verschillende banken offertes opvragen.
Subsidies voor energiebesparende renovaties: controleer de voorwaarden voordat je je vastlegt
Subsidieregelingen voor renovaties (MaPrimeRénov’ en de bijbehorende varianten) veranderen regelmatig, soms zelfs gedurende het jaar. In 2025 bleef de tijdelijke opschorting van aanvragen voor grootschalige renovaties van kracht, terwijl subsidies voor afzonderlijke maatregelen en renovaties in appartementsgebouwen beschikbaar bleven.
Voordat je offertes ondertekent, moet je altijd controleren of je voor subsidies in aanmerking komt. Een wijziging van de subsidievoorwaarden of een opschorting van een regeling tussen de aankoop en de start van de werkzaamheden kan het budget met duizenden euro’s veranderen. De voorwaarden hangen af van het soort werkzaamheden, het energielabel van de woning en het inkomen van de eigenaar.
- Raadpleeg de officiële website van de betreffende regeling om te controleren of aanvragen op dat moment kunnen worden ingediend
- Vraag offertes aan voordat je het voorlopig koopcontract ondertekent, zodat je het nettobedrag (na aftrek van de subsidie) kunt opnemen in het totale financieringsplan
- Controleer of de woning deel uitmaakt van een appartementsgebouw, want sommige specifieke subsidies voor appartementsgebouwen dekken andere werkzaamheden dan individuele subsidies
Een vastgoedproject met energiebesparende renovaties moet je zien als twee samenhangende projecten: enerzijds de aankoop en anderzijds de werkzaamheden, elk met een eigen budget en planning.
Voorlopig koopcontract en de rol van de notaris: clausules die de koper beschermen
Het voorlopig koopcontract (of de wederzijdse koopbelofte) bindt beide partijen. Verschillende ontbindende voorwaarden verdienen extra aandacht, omdat ze bepalen of je je zonder boete kunt terugtrekken.
Een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening is verplicht, tenzij de koper hier uitdrukkelijk afstand van doet. De voorwaarde vermeldt een termijn, een bedrag en een maximale rente. Een te korte termijn kan nadelig uitpakken voor de koper als de bank lang nodig heeft om de aanvraag te beoordelen.
Andere, facultatieve maar nuttige voorwaarden hebben betrekking op het verkrijgen van een bouwvergunning (bij een uitbreidingsproject), het uitvoeren van aanvullende inspecties of de voorafgaande verkoop van een andere woning. Naast zijn rol als openbaar ambtenaar controleert de notaris ook of de woning juridisch in orde is: erfdienstbaarheden, hypotheken en het voorkeursrecht van de gemeente.
- Vraag de notaris om de bijkomende kosten schriftelijk te specificeren (notariskosten, belasting op de openbare registratie en bijdrage voor vastgoedzekerheid)
- Onderhandel over de looptijd van de ontbindende voorwaarde voor de lening op basis van de werkelijke verwerkingstijd van de bank, niet van de standaardminimumtermijn
- Controleer of er een voorkeursrecht geldt, want dat kan de verkoop met meerdere weken vertragen
Een punt dat vaak wordt onderschat: de bedenktijd van tien dagen gaat in op het moment dat het voorlopig koopcontract wordt betekend. Binnen die termijn kun je zonder opgaaf van reden en zonder boete van de koop afzien. Daarna kun je alleen nog zonder kosten terugtreden als je een ontbindende voorwaarde inroept.
Het succes van een vastgoedproject hangt minder af van een lijst met goede praktijken dan van het vermogen om financiering, wettelijke eisen en planning op elkaar af te stemmen. Een woning die voor de juiste prijs is gekocht maar vanwege een niet-conform DPE-label niet verhuurd kan worden, of een sluitend financieringsplan waarin geen rekening is gehouden met renovatiekosten, zijn fouten die jarenlang gevolgen kunnen hebben. Elke stap van het project verdient het om als een afzonderlijke beslissing te worden behandeld en met controleerbare gegevens te worden onderbouwd, in plaats van met aannames.
