Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase, in der sich die Zinssätze nach mehreren Jahren des Anstiegs stabilisieren, ohne wieder das historisch niedrige Niveau von 2021 zu erreichen. Gleichzeitig verändert der Zeitplan für die Vorschriften zur Energieeffizienzdiagnose (DPE) die Rahmenbedingungen für Käufer und Investoren.
In diesem Umfeld setzt ein erfolgreiches Immobilienvorhaben voraus, dass man mehr Faktoren im Blick hat als nur die Suche nach der idealen Immobilie: Finanzierung, energetische Anforderungen und rechtliche Abwägungen wiegen ebenso schwer wie die Liebe auf den ersten Blick.
DPE und Zeitplan für die Vermietbarkeit: Schon bei der Suche berücksichtigen
In den meisten Ratgebern zum Immobilienkauf wird der DPE als bloße Verwaltungsformalität behandelt. Das ist eine Fehleinschätzung. Seit dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G auf dem französischen Festland bei den betreffenden Mietverträgen nicht mehr die Anforderungen an die Vermietbarkeit. Die Klassen F folgen 2028, die Klassen E dann 2034.
Für Käufer, die eine Vermietung als Kapitalanlage planen, verändern diese Fristen die Rentabilitätsberechnung. Eine Wohnung der Klasse F, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann wie ein gutes Geschäft wirken. Sind jedoch vor 2028 energetische Sanierungsarbeiten erforderlich, damit sie vermietet werden darf, übersteigen die tatsächlichen Projektkosten den reinen Kaufpreis.
Eine schlechte Energieeffizienzklasse verhindert den Verkauf der Immobilie nicht. Sie macht es jedoch erforderlich, zwei Risiken zu unterscheiden: das Risiko bei der Vermietung (nach Ablauf der gesetzlichen Frist ohne Sanierungsarbeiten nicht möglich) und das Risiko beim Wiederverkauf (ein künftiger Käufer wird dieselbe Rechnung aufstellen). Die Sanierungskosten vor Abgabe eines Kaufangebots zu ermitteln, ist keine Option mehr, sondern eine Voraussetzung.
Mehrere Käufer handeln derzeit einen Preisnachlass aus und berufen sich dabei auf die DPE-Einstufung der Immobilie. Kostenvoranschläge für Sanierungsarbeiten vor Unterzeichnung des Vorvertrags einzuholen, liefert konkrete Argumente für die Verhandlungen mit dem Verkäufer.
Immobilienfinanzierung: Was die Bank über die Schuldenquote hinaus bewertet
Die eigene Kreditfähigkeit zu berechnen, ist nach wie vor der erste Schritt bei jedem Immobilienvorhaben. Die relevanten Faktoren sind bekannt: Nettoeinkommen, feste Ausgaben und eine Schuldenquote, die in der Regel auf ein Drittel des Einkommens begrenzt ist. Die Entscheidung der Bank hängt jedoch auch von weniger offensichtlichen Kriterien ab.
Der Betrag, der nach Abzug aller Ausgaben einschließlich der Kreditrate zum Leben bleibt, spielt bei der Prüfung des Antrags eine wichtige Rolle.
Ein Haushalt mit einer Schuldenquote von 30 %, dem aber ausreichend Geld zum Leben bleibt, erhält seine Finanzierung leichter als ein Kreditnehmer mit derselben Schuldenquote, dessen monatliches Budget knapp bemessen ist. Weitere Informationen zu Markt und Finanzierung bietet die Immobilien-Website Le Terrier De Lily.
Das Eigenkapital wirkt sich unmittelbar auf die Konditionen des Immobilienkredits aus. Ein höherer Eigenkapitalanteil als der von der Bank geforderte Mindestbetrag (oft die Notarkosten) verringert die Kreditsumme und kann zu einem günstigeren Zinssatz führen. Wer hingegen sein gesamtes Erspartes einsetzt, riskiert eine angespannte finanzielle Lage nach dem Kauf – insbesondere, wenn Sanierungsarbeiten anstehen.
Die Unterstützung durch einen Kreditvermittler kann dabei helfen, Angebote mehrerer Banken zu vergleichen. Wie hilfreich das ist, hängt vom jeweiligen Profil ab: Kreditnehmer mit einem unkomplizierten Antrag profitieren mitunter ebenso sehr davon, die Banken direkt miteinander zu vergleichen.
Fördermittel für energetische Sanierungen: Vor der Verpflichtung prüfen
Die Förderprogramme für Sanierungen (MaPrimeRénov’ und die entsprechenden Varianten) werden regelmäßig angepasst, manchmal auch im Laufe des Jahres. 2025 blieb die vorübergehende Aussetzung der Antragstellung für umfassende Sanierungen bestehen, während Einzelmaßnahmen und Förderungen für Wohnungseigentümergemeinschaften weiterhin zugänglich waren.
Vor der Unterzeichnung von Kostenvoranschlägen zu prüfen, ob man Anspruch auf Fördermittel hat, ist unverzichtbar. Eine Änderung der Fördersätze oder die Aussetzung eines Programms zwischen dem Kauf und dem Beginn der Arbeiten kann das Budget um mehrere Tausend Euro verändern. Die Förderbedingungen hängen von der Art der Arbeiten, der Energieeffizienzklasse der Immobilie und dem Einkommen des Eigentümers ab.
- Auf der offiziellen Website des jeweiligen Förderprogramms prüfen, ob zum Zeitpunkt der Antragstellung Anträge eingereicht werden können
- Kostenvoranschläge vor Unterzeichnung des Vorvertrags einholen, damit der Nettobetrag (nach Abzug der Förderung) in die Gesamtfinanzierung einfließen kann
- Prüfen, ob sich die Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, da bestimmte Förderungen für Gemeinschaften andere Maßnahmen abdecken als individuelle Förderprogramme
Ein Immobilienkauf mit energetischer Sanierung sollte wie zwei miteinander verknüpfte Vorhaben geplant werden: der Erwerb auf der einen Seite und die Arbeiten auf der anderen – jeweils mit eigenem Budget und Zeitplan.
Kaufvorvertrag und Rolle des Notars: Klauseln zum Schutz des Käufers
Der Kaufvorvertrag (oder synallagmatische Kaufzusage) bindet beide Parteien. Mehrere aufschiebende Bedingungen verdienen besondere Aufmerksamkeit, da sie darüber entscheiden, ob ein Rücktritt ohne Vertragsstrafe möglich ist.
Die aufschiebende Bedingung der Kreditzusage ist verpflichtend, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet. Sie legt eine Frist, einen Kreditbetrag und einen Höchstzinssatz fest. Eine zu kurze Frist kann sich für den Käufer nachteilig auswirken, wenn die Bank für die Bearbeitung des Antrags länger braucht.
Weitere, freiwillige, aber nützliche Klauseln betreffen die Erteilung einer Baugenehmigung (bei einem geplanten Anbau), die Durchführung zusätzlicher Diagnosen oder den vorherigen Verkauf einer anderen Immobilie. Der Notar prüft über seine Funktion als Amtsträger hinaus die rechtliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie: Dienstbarkeiten, Hypotheken und das kommunale Vorkaufsrecht.
- Den Notar bitten, die Nebenkosten schriftlich aufzuschlüsseln (Notarkosten, Grundbuchsteuer, Beitrag zur Immobiliensicherheit)
- Die Laufzeit der aufschiebenden Bedingung für die Kreditzusage an die tatsächliche Bearbeitungsdauer der Bank anpassen, nicht an den üblichen Mindestzeitraum
- Prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht, das den Verkaufsprozess um mehrere Wochen verlängern kann
Ein häufig unterschätzter Punkt: Die zehntägige Widerrufsfrist beginnt mit der Zustellung des Vorvertrags. Innerhalb dieser Frist kann der Käufer ohne Angabe von Gründen und ohne Vertragsstrafe von seiner Entscheidung zurücktreten. Danach ist ein kostenfreier Rücktritt nur noch möglich, wenn eine aufschiebende Bedingung greift.
Der Erfolg eines Immobilienvorhabens hängt weniger von einer Liste bewährter Vorgehensweisen ab als von der Fähigkeit, Finanzierung, gesetzliche Anforderungen und Zeitplan aufeinander abzustimmen. Eine Immobilie zum richtigen Preis zu kaufen, sie aber mangels passender DPE-Einstufung nicht vermieten zu können, oder die Finanzierung abzuschließen, ohne Rücklagen für Sanierungsarbeiten einzuplanen, sind Fehler, die sich über Jahre hinweg bemerkbar machen. Jeder Projektschritt sollte als eigenständige Entscheidung behandelt und mit überprüfbaren Daten statt mit Schätzungen untermauert werden.
